Por Victor Alcañiz abogado en Bonet Abogados.

Con independencia del vínculo contractual que une al arrendador y arrendatario a través del contrato locaticio, lo cierto es que pueden producirse situaciones en las que un tercero ajeno a esa relación puede verse perjudicado por las acciones u omisiones del inquilino, surgiendo la cuestión de si el arrendador o dueño de la finca es también culpable o responsable en cierta medida de los daños provocados por el inquilino al utilizar el inmueble.

Frente a esa situación, las respuestas dadas por los tribunales son tan numerosas como los casos que pueden darse.

El punto de partida es el manido artículo 1.903 del Código Civil, que trata sobre la responsabilidad por hecho ajeno -en principio- no sería aplicable, pues la condición de propietario del inmueble arrendado no se incardina en ninguno de los supuestos que el precepto establece.

No obstante pueden surgir dudas. Vamos a examinar algunos casos y lo que los tribunales han fallado en cada momento, siendo los más habituales los siguientes:

Caída de objetos desde el piso arrendado

Parece un ejemplo de libro, pero el caso es que es un caso más normal y reiterativo de lo que parece. En esta sentencia dictada por el Tribunal Supremo el 4 de diciembre de 2007, se examinó la reclamación de daños y perjuicios interpuesta contra inquilino y dueña de la vivienda por la muerte de una transeúnte a consecuencia de un golpe en la cabeza por una maceta que, durante un fuerte temporal de viento, cayó desde el quinto piso del inmueble arrendado.

La Sala apreció la responsabilidad de la arrendataria, pero no de la propietaria del inmueble, que no estaba obligada a advertir a la inquilina del peligro que representaban las macetas, ni requerirla para que las retirase.

Daños ocasionados por incendios

Este tipo de sucesos es más corriente la interposición de demandas en la relación con los daños producidos por incendios en los inmuebles; ¿quién sería el responsable? depende de cada caso, así tenemos.

La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en sentencia de 20 de junio de 2008, examinó la reclamación por daños derivados del incendio producido, y por el agua utilizada para apagarlo, en el local de la planta baja que se encontraba en piso inferior al piso donde se produjo el siniestro. Se constató el origen eléctrico del incendio, en las cercanías de un enchufe y por sobrecarga, descartándose caso fortuito. Se concluyó la responsabilidad del arrendatario y no del arrendador.

Esta sentencia puntualiza que del contrato de arrendamiento urbano de vivienda no se deriva una responsabilidad civil del arrendador propietario frente al perjudicado por los actos culposos llevados a cabo por el inquilino en la vivienda alquilada, pues falta una relación de dependencia y subordinación que pueda originar, en base al art. 1903 del Código Civil, una responsabilidad por culpa “in eligendo” o “in vigilando”.

Cuestión diferente es cuando nos encontramos con incendios cuya causa pueda ser el deficiente mantenimiento que corresponde al propietario. Así, en esta sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 30 de junio de 2016, se examina la demanda de la aseguradora del perjudicado frente a arrendador y arrendatario de la vivienda donde se inició el incendio que causó daños en el piso colindante. La causa origen del siniestro fue un incendio originado en el salón de la vivienda, cuyos inquilinos se encontraban dormidos en el momento en el que se produjo el fuego.

El Tribunal observó la concurrencia de dos causas en el incendio: la obsolescencia de la instalación eléctrica de la vivienda, cuyo mantenimiento corresponde al propietario de la vivienda, y por otro lado que los arrendatarios conectaron varios aparatos a una misma toma y posiblemente, mantenerlos encendidos, aunque sea en posición de espera o bajo consumo. Se declaró la menor responsabilidad de los inquilinos, frente a la responsabilidad de los propietarios por la obsolescencia de la instalación eléctrica.

Esta sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Salamanca el 2 de noviembre de 2010, concluyó la responsabilidad del dueño del inmueble por los daños que los inquilinos causaron a terceros, al no adoptar las medidas de precaución y diligencia exigibles. En ella se analiza el alcance de las obligaciones que tienen los propietarios sobre los inquilinos, sobre si deben ejercer sobre ellos una vigilancia que tal que no les pueda hacer imputables, luego, en concepto de responsabilidad cualquier daño que se derive de su actuación en el inmueble y si la compañía de seguros que cubre la responsabilidad civil del propietario alcanza en su cobertura a las imprudencias llevadas a cabo por el inquilino, además de hacerlo sobre el propietario que es quien suscribe la póliza. Señala que el inquilino está obligado a advertir al propietario sobre la existencia de defectos en el inmueble de los que se puedan provocar daños, y solo en el supuesto de que habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario arrendador que conociera esa circunstancia y no la hubiera remediado incurriría en responsabilidad.

El inquilino está obligado a advertir al propietario sobre la existencia de defectos en el inmueble de los que se puedan provocar daños, y solo en el supuesto de que habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario arrendador que conociera esa circunstancia y no la hubiera remediado incurriría en responsabilidad.

Inundaciones o filtraciones de agua

Al igual que en los casos de incendio, éste es uno de los temas que más se discuten ante los tribunales, y las soluciones son muy variopintas.

La Audiencia Provincial de Vizcaya en sentencia de 10 de julio de 2008, examinó una demanda para obtener una indemnización de daños y perjuicios causados por filtraciones de agua procedentes de la vivienda inmediatamente superior, que se encontraba alquilada.

Se concluyó que las filtraciones tuvieron como causa la rotura de una conducción de agua, debido a una serie de actos violentos por parte del inquilino. La Sala resolvió que el propietario no podía ser responsable de los daños, pues la conducta del arrendatario excedía de la obligación de control por parte del propietario de la vivienda.

Señala que en los supuestos de viviendas arrendadas, no cabe extender la objetivación de la responsabilidad a los daños causados por actos individuales de los inquilinos en los que no haya intervenido ningún grado de culpa del propietario del piso.

En esta otra sentencia, de la Audiencia Provincial de Cantabria de 24 de septiembre de 2008, se declaró la responsabilidad solidaria de la propietaria y la arrendataria por los daños causados en la vivienda inferior.

La prueba pericial evidenció que el origen de las filtraciones es la terraza superior por deficiente aislamiento, filtraciones que provocan a su vez las condensaciones pues suponen un mayor índice de humedad. El Tribunal puntualiza que no son oponibles al tercero perjudicado las relaciones jurídicas nacidas del contrato de arrendamiento, lo que pertenece al ámbito interno de las relaciones entre arrendador y arrendatario, siendo lo decisivo la imputación de responsabilidad, bien de forma objetiva, bien subjetiva por vulneración del deber objetivo de cuidado.

Ruidos

La Audiencia Provincial de Las Palmas en sentencia de 24 de noviembre de 2006, absolvió a la propietaria demandada de los daños reclamados por la emisión de ruidos surgidos del local arrendado, que superaban los límites máximos permitidos.

La audiencia resuelve la responsabilidad exclusiva de la empresa arrendataria codemandada, y no del propietario, que no es responsable de los ruidos provocados por aparatos que no son de su propiedad.

Daños al material almacenado

En el caso que se reclaman los daños causados a cierto material almacenado en un local arrendado, pertenecientes a un tercero, la Audiencia Provincial de Valladolid en su sentencia nº 69/06, de 28 de febrero, concluye que la responsabilidad es del propietario, y no del inquilino del local, dado que aquél tiene la obligación de adoptar todas las medidas necesarias para evitar que terceras personas se introduzcan en el edificio.

Nadie discutía si los objetos deteriorados estaban o no en el local, ni tampoco el daño ocasionado ni su valor, sólo se opone que no eran propiedad del arrendatario. Sí lo eran del asegurado.

Caídas en locales

La caída de un cliente en un establecimiento abierto al público y dedicado a la frutería fue la causa de la interposición de demanda frente a propietario y arrendador del local.

La Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia 401/16, de 22 de septiembre, tras las pruebas practicadas llegó a la conclusión de que la caída del cliente fue debida a la irregularidad del suelo del local, por carencia de algunas baldosas. En este caso, derivado del contrato de arrendamiento se desprende que quien tenía el control de la situación y circunstancias del local, como poseedor, era el arrendatario, y consecuentemente respondía por el estado del pavimento, sin facultad alguna que permitiese al arrendador supervisar o fiscalizar el grado de seguridad o adecuación del solado para la actividad comercial desarrollada. El propietario, por tanto, fue exonerado.