venta casa

Por Víctor Alcañiz Cámara

Vamos a hablar de la tributación por la venta de una casa de segunda mano, siendo el importe concertado de venta de 120.000 euros. En primer lugar debemos tener en cuenta a la Hacienda Estatal. La venta de una vivienda genera una ganancia patrimonial gravada por el IRPF, que, en beneficios superiores a 24.000 euros, se aplicará a un tipo del 24% en la renta del ejercicio correspondiente a 2.016. 

Para determinar el resultado de la ganancia de la venta hay que restar el valor de la transmisión al valor de adquisición actualizado por coeficiente. Los coeficientes de actualización son unos reductores al incremento patrimonial y que en realidad sirven para adecuar el valor del piso al uso que se le ha dado. La Agencia Tributaria los publica de forma anual en el “Manual de la Renta”, dentro del apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales. Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. Si vendió su casa entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, podrá aplicar una reducción del 50% sobre el beneficio obtenido, según lo dispuesto por el Real Decreto-ley 18/2012.

Desde el punto de vista de la tributación local, deberá satisfacerse el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal, que es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana a efectos del IBI que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos. No está sujeto a la Plusvalía Municipal el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Asímismo, deberá estar al corriente de pago de este último para poder realizar la venta del inmueble, sin que sea este impuesto relativo a la compraventa, pero sí necesario para poder efectuarla, aunque siempre puede pactar repercutir el importe pendiente relativo al IBI en el precio de la compraventa de la casa.

No todas las plusvalías obtenidas en la venta de un inmueble han de declararse. Siempre que se trate de la venta de una vivienda habitual y se reinvierta en otra destinada a tal fin dentro de los dos años siguientes, no se entiende que haya ganancia patrimonial, sin perjuicio de los mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa, que están exentos de declarar la plusvalía generada en la compraventa del inmueble, en todo caso.

Si a la tributación le añadimos los gastos de notaría, registro y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (10 % del valor real de la vivienda),  la conclusión a la que llegamos es evidente: el negocio lo hace el Estado y el Ayuntamiento, ya que el comprador se queda sin ninguna parte de la plusvalía que genera la venta del inmueble.